这两天很多人都在讨论一则新闻，那就是高层宣布我国已经全面实现不动产的统一登记了，怎么解读这样一个问题呢？很多人说是不是这意味着房产税马上就要到来了呢？实现全国不动产统一登记是征收房产税的必要条件，但并不是充分条件，换句话讲我们做好了准备但未必房产税马上就会到来。

从根本上说全国性的房地产统一登记它的实质目的并不是为了房产税去的，我们作为一个幅员辽阔人口众多的国家，我们有960万平方公里的土地，我们有超过14亿的人口，可是在我们的国土上到底有多少房屋到底有多少土地，有多少海洋有多少森林，这些房屋土地森林海洋目前又处于谁的控制之下属于谁的产权，这实际上是一个非常庞杂的统计工作。

(相关资料图)

所以早在10年之前，相关部委就说我们要推动全国的不动产统一登记，要知道人口普查都要每隔10年搞一次，所以我们当然要通过这样的不动产登记来给自己摸摸家底了。尤其是进入到信息化时代之后，很多工作有了一定的便利性，以往大量的纸质资料现在可以输入到电脑之中了，而且可以进行方便地查阅，这一统计下来可了不得。

在过往10年的时间里，全国各级登记部门下发了接近8亿张产权证，这其中有6.6亿张是各种各样的房屋，其实这个新闻几个月之前就已经爆出来了。据初步统计我国有超过6.6万幢房屋，当时很多人都是为之一惊，咱们14亿人能有这么多幢房屋吗？因为这个房屋是广义概念上的，既包括普通居民的住宅也包括各种厂房、办公用房、商业用房、农村用房，这个数量确实是非常庞大的，如果不进行全国性的统一登记，咱们这个家底儿实际上是很难摸得清楚的。

而且我们进行了这样的全国性统一登记之后，未来很多事情处理起来将变得更加的容易，比如说作为普通居民而言，你可以更方便地查询自己的房屋归属产权状况。也有人说这个登记之后，很多贪官污吏和有各种各样灰色资产黑色资产的人要小心了，以往公安部门检察机关要调查一个犯罪分子的时候，往往查他在全国范围内的资产是非常困难的，现在简单了，全国一盘棋了，随便找一个电脑终端就可以调用全网的资料查到你有什么隐秘的资产甚至你身边的利害关系人有没有相关的资产。

也就是说这一次的全国不动产统一登记实际上是在完成一个资料准备，什么呢？摸清楚我们的家底儿，我们有多少土地，多少林权多少海权多少房屋，这些产权的状态是怎么样的？把产权制度明晰下来之后，未来可以干很多事儿。当然包括房产税，那么既然已经有了充分的资料准备，是不是下一步房产税就可以马上开征了呢？

我们此前的节目就秉持这样的观点，房产税开征是非常复杂的，需要各方面的准备，到今天我们也还是这个观点，5年之内开征房产税的可能性微乎其微，但是我们毕竟向这个方向走了。就像延迟退休一样，我们延迟退休的概念已经提了三五年了，到现在还没有开始实施，但不意味着未来也不实施。房产税也是这个概念，5年之内房产税很难实施，但是10年之后15年之后呢，房产税恐怕一定是大势所趋。

为什么这么讲呢？首先第一最近两年开征房产税的时机不对，很多人都说我们开征房产税的目的是不是为了平抑房价，这恐怕只是一个副作用，我们开征房产税的主要目的实际上还是为广大地方政府开拓税源，在土地财政消亡之后让很多地方政府有一个更稳定的收入来源，很显然房产税和各个城市的房屋市场是紧密相关的。

而众所周知去年一整年的时间里，我国房地产进入到了冰河期，可能是因为疫情的原因，可能是因为收入的原因，也有可能是越来越多的人意识到了房住不炒，大家买房子的目的从投资投机炒作变成了要实际持有实际居住，那么自然购买力就会大大减弱。所以几乎很多房地产开发商都会抱怨房子是越来越难卖了，任凭地方政府免契税给政策优惠，任凭银行降首付降利率，任凭开发商打折扣送车位免物业费，房子还是很难卖。

由于房子难卖，导致很多开发商无法及时回笼资金造成了多处烂尾，很多已经购房的消费者欲哭无泪血本无归，这进一步降低了大家购房的信心，于是形成恶性循环，房子越来越难卖。不单新房难卖，二手房更是难卖，以至于很多城市的房价在过去一年实际上是下跌的，很多二手房房主抱怨挂盘了一两年，几乎是无人问津的。

也就是说过去两年咱们的房地产市场确实处于一个下行状态之中，而当此之时如果贸然征收房产税，很显然将会给几乎所有城市的房地产市场都造成沉重的打击。咱们这么讲吧，如果房地产过热一直高歌猛进，房价不断飙升的话，这恐怕是开征房产税的好时机，一方面房产税开征之后会适时地给市场降一降温，让投资投机的情绪不要那么高涨，把脱缰野马似的房价给往回拽一拽。

另一方面，由于整个市场是一个上行状态，大量的人在房地产市场中都赚到钱了，即便你不去炒房子，可是你拥有房子你看到房价飙升，自己的实际资产在增值，这也是一件很开心的事情，这种状态之下征收房产税大多数人是能够接受的。大家觉得反正我房价升了我资产已经多了，那么交点税问题不大，10多年前我们进行过一次汽油税费的改革，那一次我们把所有的养路费直接加到了每升汽油之中。

按道理讲你把汽油价格调升那会使得整个市场弥漫着负面情绪的，可是当年我们选的时机很好，恰逢国际油价暴跌，本来每升油价要降个8毛到1块的，可是我们正好把这8毛到1块改成了附加在汽油价格上的各种税费，于是反映在实际终端上，油价没有上涨而税费已经增收，这样会大大缓解税收痛苦指数，让大家交费买汽油的时候显得不是那样的痛苦，所以很显然什么时候是开征房产税的好时机？

好歹是得房地产市场一片火爆价格不断攀升，所有从业者都赚到钱的时机，而今年或者说未来两三年，如果房地产市场不能恢复到以往的火热状态的话，绝对不是开征房产税的好时机。而另一方面开征房产税有很多个先决条件，其中之一就是现在我们已经完成的全国性的不动产统一登记，为什么要有这个基础准备呢？道理很简单，我们未来会如何开征房产税呢？很多人都说我们是不是得有一定的减免，你不能说每一个人只要有房子就要交税，那样的话会不会给普通老百姓造成太大的沉重的经济负担呢？而且也显得很不公平，更难以起到杀富济贫抑制房价的作用。

所以早早的就有两派想法，一种人说我们应当对家庭唯一一套住房免征，你买了第二套房第三套房我就要征税了，甚至这个征税可能搞累进制，比如说第二套每年征房产价值的2%，第三套每年征房产价值的5%，这样的话就可以迫使那些手中拥有大量住房的人把房子给吐出来，既能平抑房价又能增加供给，让普通老百姓买得起房。

当然也有人说我们光搞一套两套三套它不公平，为什么不公平？因为每套房子大小不一样，你可能只有一套500平的别墅，我有两套30平的小房，那么结果对我征税对你不征税，这岂不太不公平了吗？所以有人也提这样的建议，我们应当搞平方米制，比如说任何一个家庭你的每个家庭成员可以享受30平或者40平的免征额。

举个例子，一个三口之家，夫妇两个人带一个18岁以下的未成年子女，他们居住在一个200平的房子之中，对不起，你们只会享受到120平的免征额，超过的80平你得交房产税，这个听上去似乎相对合理一些，可是不管你用哪一派的思路都会遭遇到一个很严重的漏洞，什么呢？我们以往是没法调查一个家庭在多个城市的房产的。

今天富起来的中国人经常愿意异地购产，比如说东北的老年人有很大一批过着候鸟般的生活，夏天在东北冬天在三亚，还有很多富豪阶层可能在所有一线城市都会买个一两套住房，因为他们觉得这个房子会保值会增值。那么问题就来了，如果我们要开征房产税的话，不管是按套减免还是按平方米减免，我们好歹得知道你在别的城市有没有房子，否则就会造成一个尴尬的状态，那就是越是有钱的人越会在异地置产，反而他由于政策上的漏洞逃了房产税，所以很显然全国不动产的统一登记就非常重要了。

未来任何一个人任何一个家庭你在全中国范围内的不动产只要几秒钟的时间通通都能给你查得清清楚楚，所以我们说建立全国性的不动产统一登记制度是未来征收房产税的一个先决条件，而这个条件今天我们已经达成了，所以我们征房产税的步子可以继续往前迈了。当然像我们以往节目中所探讨的那样，其实即便这样，未来要征房产税也有千难万难的问题，刚才我们说了，我们是不是应当按平方米或者按套数给大部分家庭免征房产税，可是也有人提出建议说我们征房产税的根本目的不就是为了开拓税源，让未来的地方政府能有稳定的收入吗？

过往20年房地产一路高歌猛进，我们已经建了足够的房子，人们也变得愈加的理性，可以想见未来5年未来10年，靠炒房发大财的可能性已经非常低了，甚至随着出生人口的不断减少，那么未来很多城市可能几年都不会有太多的新盘入市，现有的房产足够支撑了，那么对于广大地方政府而言，没有了卖地收入，如何经营城市建设城市？

所以像欧美那样的发达国家给所有的房产征房产税才能拥有稳定的收入，想想也确实是这样，今天社会上有很多人都没有房子即便有房的家庭，顶天就有那么一套房，而且居住面积也并不是很大，真正拥有多套住房的家庭并不多。如果我们在房产税方面是减免征收的话，那可以想见这个税基是非常窄的，能够被收到税的人数是非常少的，到时候忙活半天，我们发现一个城市一年才收个几千万一两亿的税，于事无补。

可反过来讲，如果真的对所有住房都征税，毕竟你有这个资产你就得交这个税，美国也是这样的，可问题是过往20年房产价值的巨大飙升使得很多普通家庭很有可能交不起这个税。像我们以往举的那个例子，北京的一对中老年夫妇可能就是一般工人，一个月可能就是几千块钱工资，退休了老两口加起来可能收入还不到1万块，然而赶上了时代的红利，早年间企业给他们分过房子，哪怕那个房子就三四十平，但肯定是黄金地段，说不准是学区房，当年三四十平白来的房子现在在北京至少能卖500万以上。

如果按照一般2%的征收标准，这套价值500万的住房每年光房产税就得交10万以上，比人家老两口的退休工资还高，你让他们怎么交这个税，他们交不起那么他们能不能把这唯一一套住房卖掉，换俩钱到二三线城市去生活？房产价值降下来了，每年交的房产税可以少点呢？

不是不可以这样做，但凭什么？凭什么人家在自己的城市生活了一辈子，晚年就想在这个小房子中养老，也有比较稳定的退休收入了，本来可以有一个安定的晚年生活，结果就是因为房产税他们必须得背井离乡卖房存活？这个痛苦指数可就太大了，所以我们说房产税看上去是一个很好的东西，很多人寄希望于用它，让地方政府拥有充足的财政收入，但很显然这样一个改革是非常困难的，它的先决条件之多，而且给整个社会造成的影响也会非常大，一定得慎之又慎。

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